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钟 涛 律师
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【94方案】2014年是“94方案”最长保护时效20年届满的最后一年

时间:2014-10-12来源:上海拆迁律师 作者: 钟涛律师点击:

94方案2014年是“94方案”最长保护时效20年届满的最后一年

 

 

 

1980年,邓小平提出了出售公房,调整租金,提倡个人建房买房的改革总体设想。1988年2月25日,国务院印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》〔国发(1988)11号〕。“方案” 提出:“住房制度改革的主要目的之一,是推动职工个人购买住房,把群众的购买力引导到改善居住条件上来,以便通过国家、企业和职工的共同努力,加快解决住房困难。”

1991年3月,上海市人民政府制定《上海市住房制度改革实施方案》,确立了“逐步实现住房商品化和自住其力,改变低租金、无偿分配住房的制度”的原则。同年4月,上海市人民政府颁发了《上海市住房制度改革实施方案》14个实施细则。5月1日起,《上海市住房制度改革实施方案》在全市开始分步实施。

 

1994年上海为了进一步深化住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展,按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定,于5月18日颁布《关于出售公有住房的暂行办法》,该办法规定凡独用成套的公有住房,均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售,俗称“94方案”。

    鉴于当时对于房屋产权的认识局限,以及房地产登记制度的极不规范,该方案对产权登记作出特殊限制,售后公有住房的产权只能登记为一人,由房屋全体同住人共同推荐其中一人作为产权登记人,导致根据“94方案”所确定的产权人无法真正反映实际的房屋产权共有状态。随着房屋价格的飙升,以及行政和司法对“94方案”限制的修正,从而开启了房屋同住人请求确权的诉讼门。“94方案”确权诉讼历经20年,将于今年终结。 

 

1、“94方案”购房权利人的认定

    首先,行政机关的纠正。“94方案”实施不久,方案中的缺陷就产生了纠纷的后果,并引起有关部门的重视,上海市房屋土地管理局沪房地技(1995)652号“通知”明确:“职工家庭购房时,可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象。”这实际上是行政机关在“95方案”中对“94方案”的缺陷进行了修正;但是,这种修正只能防止今后的工作中不再犯同样的错误,还不能具体解决“94方案”实施过程中已经产生的问题。

    其次,司法机关的救济。由于“94方案”已经全面实施,那么,对于“94方案”所购房屋共有人的确定就成为法律上亟待解决的问题。1996年10月31日,上海市高级人民法院印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法(1996)250号〕指出:“按‘94’方案购买的房屋,产权登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。”该“意见”还明确:“对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,不予支持。”这一执法意见客观上为“94方案”购房纠纷合法权利主体的认定提供了依据。

 

    2、“94方案”共有人主张权利的时效,最长20年。

    首先,共有人提出共有主张时即为诉讼时效起算时。由于“94方案”购房基本上是以家庭为单位,所以尽管在房产证上登记的是一个人的名字,但是共有人大多能够和睦相处。我国《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”如果按照上海市高级人民法院印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法(1996)250号〕,权利人须在诉讼时效内主张房屋产权方可确认房屋产权共有的规定,一方面,可能使稳定的家庭关系因为权利行使而生龃龉;另一方面,必然有许多家庭中的共有人想寻求法律保护时,时间已经超过两年的诉讼时效,这种因为售房政策的规定致使当事人丧失民事权利的情况,显然对于公民是不公正的。为了保护售后公房共有人的合法权利,1999年9月27日,上海市高级人民法院印发《几类民事案件的处理意见》〔沪高法(1999)528号〕,在“关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间”解答中指出:“有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权,有些家庭至今相安无事,权利人尚不知道自己不享有共有人的权利,由于这些人自身并无过错,为了保护他们的合法权利,我们考虑诉讼时效从发生争议时起算,有利于矛盾真正解决。”这一规定无疑是符合我国设立诉讼时效制度初衷的。

    其次,共有人去世后继承人有权主张共有财产继承权。对于共有人在世时没有主张售后公房的共有产权,在其去世后继承人能否主张共有财产继承权,市高级法院的答复是否定的。2003年4月20日,上海市高级人民法院在《民事法律适用问答》中回复:“如果其生前未主张房屋产权共有,则视为同意房屋产权归于产权登记人。”笔者认为,这一规定是有悖法理的,也无助于“94方案”缺陷的弥补。第一,从所有权的特点看,房屋的所有权属于物权,即直接管领一定的物的排它性权利。所有权具有永久性,物上请求权也具有永久性,因此,物上请求权不宜成为诉讼时效的客体;第二,从所有权的主张看,不是当事人自己的行为导致权利登记的缺失,而是“94方案”缺陷本身使得当事人的房屋共有权权利登记受到限制,既然当事人生前没有放弃房屋共有权,那么,这个权利当然可以由其继承人依法继承;第三,如果人为的将当事人生前和身后作为是否保护权利的界限,实际上就是将权利人的死亡当作房屋共有权丧失的界限,这既没有法律依据,也与物权可以继受取得的原则相悖。

 

    诉讼时效及同住人的继承人可否主张。上海市高级人法院在下发的《审理公有住房出售后纠纷的若干意见》中规定,按“94方案”购买的房屋,产权登记为一人的,在诉讼时效内,相关同住人可以主张确认房屋产权共有,诉讼时效从发生争议时起算,如登记权利人死亡,应当在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。

《物权法》实施后,有人认为对此纠纷实质上是物权确权纠纷,不适用诉讼时效制度。但上海市高院认为,“94方案”的确权纠纷,属于特定历史时期的产物,解决历史问题,还是应结合该类房屋的历史状况及现实需要,适用诉讼时效。另外,“94方案”实施至今,已近20年,如果不适用诉讼时效,随着时间的推移,家庭结构更为复杂,房价波动幅度可能更大,将导致矛盾更为激烈,只有适用时效制度,督促当事人尽早解决争议,及早理清权属纷争。如果从房屋登记至权利人名下之日,超过20年的,应当认为超过20年最长保护时效,根据政策出台时间来推算,2014年已经属于最后一年了。

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