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钟 涛 律师
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【拆迁房分割】拆迁安置房离婚时如何分割

时间:2014-10-9来源:上海拆迁律师 作者: 钟涛律师点击:

【拆迁房分割】拆迁安置房离婚如何分割

 

随时离婚率的不断上升,房产分割问题也日渐突出。房屋是离婚时处理夫妻共同财产的焦点和难点,直接关系到当事人的切身利益,目前,离婚案件中涉及到房屋拆迁问题的越来越多,已成为分割夫妻财产的难点问题。
   拆迁安置房是政府因城市规划、土地开发等需要进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。其安置的对象是特定的动迁安置户,既有国有土地上的居民,也有集体土地上的农户。被拆迁人是基于拆迁补偿协议而获取安置房,从法理上来说属于继受取得。为保障顺利拆迁,各地制订了许多优惠条件,如被拆迁房屋面积超过一定面积,可安置两套或以上的拆迁安置房;拆迁安置房按面积的不同适用不同价格等等,与普通商品房不同,拆迁安置房具有价格低廉,产权复杂,政策性强的特点。

  一、要确定被拆迁房屋的性质,即被拆迁房屋是夫妻一方的婚前个人财产还是婚后共同财产?通常有以下几种情况: 1、被拆迁房屋是夫妻一方婚前财产,安置房是按使用人口标准安置的,夫妻另一方有一定的产权份额。 2、被拆迁房屋是夫妻一方的婚前财产,夫妻双方婚后对房屋进行了扩建或者添附,夫妻另一方也有一定的产权份额。 3、被拆迁房屋是夫妻一方父母的财产,安置房是按使用人口标准安置的,夫妻双方均有一定的产权份额。 4、被拆迁房屋是夫妻一方父母的财产,夫妻双方在与父母共同生活期间对房屋进行了扩建或者添附,夫妻双方均有一定的产权份额。另外还有其他一些特殊情况。 前两种情况下,夫妻双方占安置房所有权的分额有较大悬殊,在具体分配房屋时,应着重考虑所有权分额较多的一方,给予对方相应的补偿; 后两种情况下,安置房所有权的主要分额是夫妻一方父母的,夫妻双方所占分额相对较少,应结合实际情况予以处理。  二、在审理涉及房屋拆迁问题的离婚案件时,按《民事诉讼法》的规定,主要有以下几种做法:  1、依法分割。夫妻双方因离婚而导致夫妻关系终止时,夫妻共同财产关系也终止。分割夫妻共同财产时,应坚持平等原则和采取各半分受主义,对妇女和未成年子女利益适当予以照顾。夫妻离婚时分割拆迁安置房也应当遵循上述原则进行。  2、调解处理。离婚案件中涉及到拆迁房屋处理的,只要关系到案外人的民事权利,只能进行调解。大多数情况下,促成当事人和案外人就拆迁房屋问题的处理达成一致意见,法院仅就其中的夫妻共同财产部分对拆迁房屋处理意见中具有可执行内容部分制作民事调解书。  3、另案处理。通常情况下,法院只能就离婚问题和范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理,而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理,可告知当事人另案起诉。
)离婚双方对拆迁安置房的权属易产生争议
  房屋对一般家庭特别是农村家庭来说,是一项重要的财产,夫妻双方离婚时对房屋的权属争议已变得极为普遍,同时也成为离婚诉讼中处置财产的一大难点问题。其一是折迁安置房不仅受法律、法规的调整,还受到政府相关政策的约束,具有较强的政策性,有的拆迁安置房存在补差价或按居住人口、拆迁奖励、补助等因素进行安置情形,导致双方当事人对拆迁安置房属于夫妻共同财产还是个人财产引发争议;其二是婚姻法及相关司法解释与物权法、地方产权登记制度相关理念存在冲突,如婚前一方的个人房产,不存在补差价或按居住人口因素,该拆迁房屋在当事人婚姻存续期间取得,根据婚姻法及相关司法解释之规定,该拆迁房应属夫妻一方个人财产,而现行房屋产权登记制度要求办理房产登记时必须夫妻双方同时到场,产权登记在夫妻双方名下,如登记在一方名下,须提供单身证明,由此可见产权登记在双方名下有时并非当事人的真实意思表示,而根据物权法的规定该产权登记在夫妻双方名下,拆迁房屋应属夫妻共同财产。显然,如果不调整现有的产权登记制度,离婚时双方当事人仍会为拆迁安置房的权属产生争议。
)离婚双方对拆迁安置房的价值难以达成协议
 拆迁安置房不同于普通商品房,因享有一定的政策优惠,与商品房相比价格较低。离婚案件中,双方当事人即使对房屋权属没有争议,但对于房屋的价值却各执一词,特别是对于集体土地上的拆迁安置房因受上市交易限制,不能按市场价分割,当事人难以达成协议,成为分割财产的一个难点。在无法达成协议的情况下,当事人最终只能在法院的主持下选择有资质的鉴定机构进行评估,此举既增加了诉讼成本,又不利于当事人及时解决离婚纠纷。
  五、离婚诉讼中拆迁安置房的分割规则
 分割拆迁安置房目前虽无明确的法律规定,但在坚持男女平等,适当照顾妇女及未成年子女的利益等法律基本原则上,根据拆迁安置房的来源、拆迁补偿协议的约定等因素,具体情况,具体分析,不同情况,不同对待,最终会找到解决问题的方法。本文针对实务中容易发生争议的几种情形,阐述一下离婚案件中拆迁安置房分割规则:
 (一)夫妻一方婚前财产,婚后被拆迁分得拆迁安置房的情况。
 婚前一方的个人财产,夫妻双方婚后对房屋没有任何添附行为,拆迁时也没有补偿任何差价,且登记在一方名下,此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化,该拆迁安置房应该是个人财产。如登记在双方名下,该拆迁安置房应认定为夫妻共同财产还是个人财产?依据婚姻法第十八条及婚姻法司法解释三第五条之规定,该拆迁安置房如果未登记或登记在一方名下,应是个人财产,一经登记在双方名下则为夫妻共同财产,对原产权人来说是不公平的。根据现行产权登记制度,当事人办理房产证需夫妻双方到场,并提供结婚证,单身者则提供单身证明,可见登记在双方名下并非原产权人的真实意思表示,这种“被登记”房产的情形在笔者所在城市屡见不鲜。笔者认为在处理这种拆迁安置房时,不能只考虑物权的公示原则,还应考虑民法的公平、公正原则以及产权登记时当事人的真实意思、拆迁安置房的来源等因素,对被拆迁安置房的原产权人予以适当多分。
 如婚前一方的个人财产,夫妻双方婚后对房屋进行过扩建或添附,此拆迁安置房是夫妻共同财产还是个人财产?笔者认为,扩建或添附的部分属于夫妻共同财产,在具体确定房屋的归属时,应着重考虑所有权份额较多的一方。
 一方婚前财产,婚后被拆迁,取得拆迁安置房存在补差价的,此种情况笔者认为应考虑所补差价的来源,如补的差价是原拆迁产权人用个人婚前财产出资或用拆迁人补偿给特定原产权人的附属物、装饰、装潢等补偿款予以冲抵,则应认定该拆迁安置房仍然属于一方的个人财产;如果差价是用夫妻共同财产补足的,这就需要分析被拆迁房的价值和所补的差价在拆迁安置房中各自所占的比例,所补差价的比例部分就是夫妻共有财产。
 实务中还有一种情况是婚后夫妻双方共同出资对一方的拆迁安置房进行装潢的情形,此种安置房应认定为夫妻共同财产还是个人财产?笔者认为装潢是拆迁安置房取得之后对房屋的一种修饰,装潢款与房屋产权的取得没有任何关联性,这种情形并不能改变拆迁安置房为原被拆迁房屋所有人一方个人财产的性质。但是对于该部分出资,离婚时应从公平角度出发,对另一方进行相应补偿。
 (二)夫妻一方婚前承租,婚后共同出资购买的房屋被拆迁,拆迁安置房登记在夫妻一方名下的情况。
 婚姻存续期间两人共同出资购买一方婚前承租房,因政府拆迁以产权调换方式取得安置房,因登记在一方名下,产权人主张应属其一方个人财产,该种情形下产权并无争议,根据婚姻法解释二第十九条之规定:由一方婚前承租,婚后用共同财产购买原房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,故应当认定为夫妻共同财产。从该条款可以确认夫妻一方的承租房经过双方共同出资购买后已成为夫妻共同财产,以产权调换方式取得安置房,即使登记在一人名下仍属夫妻存续期间的共同所得,因此该拆迁房屋的取得无论从财产的形成,还是取得时间上,均应认定为夫妻共同财产。
 (三)一方父母的拆迁安置房在夫妻双方婚姻存续期间登记在一方或双方名下的情况。
 为避免产权过户带来不必要的麻烦,在政策许可的情况下,许多父母直接将自己的拆迁安置房登记在其子女或子女夫妻双方的名下。根据婚姻法司法解释三第七条规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果该拆迁安置登记在自己子女一方名下当属夫妻一方个人财产,如果登记在双方名下属于夫妻共同财产。实践中碰到父母为子女婚姻的长久考虑,附条件地将拆迁安置房登记在子女夫妻双方名下,笔者认为,该附条件只要不违反法律、法规强制性规定,不违背公序良俗,离婚时可依协议的约定进行分割。
 (四)拆迁安置房是按使用人口标准安置,夫妻双方均有一定的产权份额的情况
 通常情况下,法院只能就范围明确的夫妻共同财产部分作出处理,如果拆迁安置房是按使用人口标准安置的,则会涉及其他共有人权利的处理,此种情况下,法院不能在离婚财产分割中直接处理,可告知当事人另案起诉。因为安置补偿协议涉及到众多人员的利益,所有安置对象都对动迁安置房或补偿款享有利益,而不单单是夫妻双方的财产。而离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方,不可能追加其他人员作为案件的当事人。

 

 

 

 

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