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发表于:2017-5-16 浏览:195 作者:钟涛律师 来源:上海拆迁律师

关键字:厂房拆迁,土地征收,集体土地,国有土地,上海拆迁,拆迁律师

描述:无论是以前的城市房屋拆迁条例,还是现在的国有土地征收与补偿条例施行以后,只要遇到动迁,作为承租人的实际经营企业、个人就经常处于弱势地位,动迁公告和补偿方案根本不送达,也不告知,作为谈判的动迁组有时候根本不理承租者,房东更加不要说了,直接丢出一句话,没有你的补偿,你赶紧搬走,如果限期不搬,那么我就要停水停电了,导致承租人根本没有知情权、谈判权、更加别提决定权了。承租人的利益经常受到侵害,对自己应该有的权利和补偿款大部分人都是两眼一抹黑,根本不知道。那么我国的动迁法律对此到底是如何规定呢,承租人是否有权获得动迁款,有没有法律条文的直接规定呢

【租厂房遇动迁】租赁的厂房遇到动迁承租人能否获得动迁赔偿款?

 

【案例】

   鼎聚(化名)机械加工企业位于嘉定区马陆镇,因为需要规划建设原因,遇到动迁,该厂房产权属于村书记个人所有,面积5000平方米,租赁期限为20年,目前已经过了9年,员工有50人。目前动迁组并没有找企业谈判,企业想咨询钟涛律师,在这此动迁征收中,实际经营的企业有权获得动迁安置补偿吗?能够获得哪些补偿项目?

  

  钟涛律师解答,无论是以前的城市房屋拆迁条例,还是现在的国有土地征收与补偿条例施行以后,只要遇到动迁,作为承租人的实际经营企业、个人就经常处于弱势地位,动迁公告和补偿方案根本不送达,也不告知,作为谈判的动迁组有时候根本不理承租者,房东更加不要说了,直接丢出一句话,没有你的补偿,你赶紧搬走,如果限期不搬,那么我就要停水停电了,导致承租人根本没有知情权、谈判权、更加别提决定权了。承租人的利益经常受到侵害,对自己应该有的权利和补偿款大部分人都是两眼一抹黑,根本不知道那么我国的动迁法律对此到底是如何规定呢,承租人是否有权获得动迁款,有没有法律条文的直接规定呢?

 

钟涛律师认为,鉴于动迁法律规定进行过修改,从2011年以前的城市房屋拆迁实施条例,修改为2011年之后的国有土地房屋征收与补偿条例,其中有些内容发生变化,钟涛律师就分为2个时期来解答。

 

一、2011年8月之前,有效的拆迁法律是城市房屋拆迁实施条例及配套规定。

 

1、首先实际承租人是法律规定的合法的被拆迁签约主体

     根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定,“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”;第16条规定,“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决”。

   从上述法律条文可以明确得出结论,房屋承租人和被拆迁人法律地位一样,有权订立拆迁补偿协议,有权获得拆迁安置利益。实际承租人地位是独立的,不是房屋产权的被拆迁人可以任意决定的,属于法律规定的合法的被拆迁签约主体

 

  2、拆迁时实际承租房屋的企业和个人有权获得安置利益。

   根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  从上述条文可以看出,如果被拆迁人没有和承租人谈判协议一致,那么动迁房屋必须考虑承租人的利益,不允许被拆迁人拿钱走人,而是必须用房屋产权调换,并且该房屋应当由承租人继续租赁履行。

 

 

   3、实际承租经营者有权获得哪些培训项目呢?

     依相关法规规定,实际经营的承租人可以获得的补偿包括

(一)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;

(二)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

(三)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

(四)事实上,有些地块对于营业执照还有单独的补偿

现实中比较多的是出租人隐瞒了出租房屋的事实,偷偷与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议,然后通过种种非法手段,逼迫承租人搬走,从而获得不法利益。通常来说,如果房屋租赁协议对于拆迁归属有约定,肯定按照约定来,如果没有约定,那么承租人理论上上述拆迁项目都可以获得,如果拆迁人没有及时安置实际承租人,那么实际承租人可以起诉拆迁人,确认拆迁安置协议无效,或者要求同等拆迁安置待遇。

 

  当然了很多房屋租赁合同都是当事人自己随便起草的,更不可能对拆迁待遇进行约定,为了避免以后的纠纷钟涛律师强烈建议从一开始订立租赁合同的时候就应该聘请律师起草租约,这样能够有效避免今后的纠纷。

 

 

二、2011年8月国有土地征收与补偿条例施行以后。

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人,承租人不再具有签订征收补偿协议的资格,也没有规定被拆迁人与房屋实际承租人就拆迁补偿无法达成一致该如何维护自己的权益。可以说,目前有效的拆迁补偿条文上规定是空白的。导致现在房屋产权人确实比较嚣张。

   现实中,有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力,租赁合同终止,出租人返还剩余租金,承租人腾退房屋。虽然拆迁不能完全被认定为不可抗力,但这种约定从法律上应认定是有效的,是双方真实的意思表示。有些合同对此没有约定,遇到拆迁问题时就容易产生争议。

  钟涛律师建议你,如果你承租的厂房面临动迁,你的房东任何情况信息都不告知你,甚至说征收事务所也不再告知你,你也不用怕,从法律上来说,租赁厂房的企业完全有权利获得一次性停产停业损失补偿,包括添附物、机器设备搬迁、装修补偿等这些项目。

   钟涛律师建议实际承租厂房的企业主一定要聘请律师,积极主动参与到房东和拆迁方的谈判中,特别是要跟拆迁方阐明我们的立场,让他们明白,抛开承租人,只和房东签订协议是没有用的,我们不会搬走的,而且会用法律手段维护自己的权益,作为拆迁公司也好,政府也好,他们需要的是拆迁款给出去,同时房屋清空走人,而清空房屋的义务在于房东,如果房东不把租客搞定搬走,那么房屋就无法干净的交给征收部门,征收部门就不会支付动迁补偿款。这是一个相互制约的过程。

  当然了,有些地方的征收公司和房东串通起来,怂恿房东给租客找麻烦,断水断电,断路,找人来堵厂里大门等等非法手段,逼迫恐吓承租企业搬走,钟涛律师建议,遇到这个情况不要怕,该报警的报警,该起诉的起诉,即使警察不处理,后续也可以通过保留证据为打官司做准备。

 

  综合上述可见,承租厂房的企业或者个人,无论是之前的动迁,还是现在的征收,都有权利获得征收补偿安置款。遇到房东的冷漠和动迁组的漠视不要怕,聘请律师,坚守阵地,照样可以拿到满意的补偿款。钟涛律师咨询热线15800502572。

 

  【法律条文】

 

 《中华人民共和国物权法》第四十二条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 

《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定,用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。

《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定,因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。 

《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条规定, 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补...

 

 

上海高院:关于房产案件若干争议问题的处理意见

 

                           上海高院 民一庭调研与参考[2015]14号

 

                                     一、房屋租赁合同纠纷

 

(一)租赁期间,房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题

租赁合同履行过程中,出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同,承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前,因房屋承租人是被征收主体,根据《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的,应适用裁决前置程序。出租人提出解除租赁合同之诉的,人民法院不予受理。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人,承租人不再具有签订征收补偿协议的资格,故实践中对该类案件是否受理存在争议。

倾向性意见认为,承租期间,房屋被列入征收范围的,一般涉及两个法律关系,即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的,则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定,则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系,若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同,则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定,不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件,宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解决之前,若出租人提出解除租赁合同的,人民法院应裁定驳回起诉,但符合合同解除权的除外。