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钟 涛 律师
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公有住房出售“94方案”,20年确权诉讼2014终结之

时间:2014-10-12来源:上海拆迁律师 作者: 钟涛律师点击:

公有住房出售“94方案”,20年确权诉讼2014终结之

公有住房出售“94方案”,20年确权诉讼2014终结之年

 

1994年上海为了进一步深化住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展,按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定,于5月18日颁布《关于出售公有住房的暂行办法》,该办法规定凡独用成套的公有住房,均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售,俗称“94方案”

鉴于当时对于房屋产权的认识局限,以及房地产登记制度的极不规范,该方案对产权登记作出特殊限制,售后公有住房的产权只能登记为一人,由房屋全体同住人共同推荐其中一人作为产权登记人,导致根据“94方案”所确定的产权人无法真正反映实际的房屋产权共有状态。随着房屋价格的飙升,以及行政和司法对“94方案”限制的修正,从而开启了房屋同住人请求确权的诉讼阀门。“94方案”确权诉讼历经20年,将于今年终结。 

1、房屋产权推荐登记人的家长制。1994年上海家庭房屋来源大多数依靠福利分配,房屋来源与家庭关系密不可分。房屋推荐产权人一般为家庭关系中的长辈,以父亲为主。

2、同住人的概念。公有住房出售中同住人是有权主张房屋共有权的诉讼主体,因此何谓同住人至关重要。根据历年公有住房的房改办法,按标准价购买公有住房的对象为符合分房条件的职工和具有本市常住户口的公有住房承租人或同住成年人。上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行管理办法》的问题解答之二,“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上,他处无住房或他处虽有住房而居住困难的;对于新分配住房居住不满三年的以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

该规定不仅适用于“94方案”,为之后历年来认定公房出售中同住人的认定标准和依据。

3、诉讼时效及同住人的继承人可否主张。上海市高级人法院在下发的《审理公有住房出售后纠纷的若干意见》中规定,按“94方案”购买的房屋,产权登记为一人的,在诉讼时效内,相关同住人可以主张确认房屋产权共有,诉讼时效从发生争议时起算,如登记权利人死亡,应当在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。

《物权法》实施后,有人认为对此纠纷实质上是物权确权纠纷,不适用诉讼时效制度。但上海市高院认为,“94方案”的确权纠纷,属于特定历史时期的产物,解决历史问题,还是应结合该类房屋的历史状况及现实需要,适用诉讼时效。另外,“94方案”实施至今,已近20年,如果不适用诉讼时效,随着时间的推移,家庭结构更为复杂,房价波动幅度可能更大,将导致矛盾更为激烈,只有适用时效制度,督促当事人尽早解决争议,及早理清权属纷争。如果从房屋登记至权利人名下之日,超过20年的,应当认为超过20年最长保护时效,根据现实情况来看,大部分的94方案购房者马上就会满20年了,所以,如果还没有确权的同住人,要抓紧了。

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