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钟 涛 律师
简介:钟涛律师主要擅长城市房屋征收拆迁、农村房屋征收拆迁、企业厂房征收拆迁等有关的征收、动拆迁领域,接受过上海东方电视台、中国法院网、新民晚报、上海商报、中国经营报专访,积累了丰富的实务经验和办案技巧……
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【厂房拆迁】2017年上海集体国有厂房拆迁补偿标准最新

时间:2017-3-6来源:上海拆迁律师 作者: 钟涛律师点击:

   【厂房拆迁】2017上海集体国有厂房拆迁补偿标准最新

 

 

 

   企业拆迁补偿包括哪些?

   时间进入2017年,虽然经济走向依然不明朗,但是上海地区经济发展,拆迁征收继续推进,那么最新的上海集体土地上或者国有土地上拆迁补偿项目有哪些?补偿标准是什么?工厂被拆迁,员工不愿意搬迁解除劳动合同是否有补偿呢?下面上海拆迁律师钟涛为您整理解答如下。

 

企业拆迁补偿主要涉及的法律规定有《城市房屋拆迁管理条例》上海市政府发布的《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)主要分为三部分:

 

  一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;

 

  二是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;

 

  三是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。

 

   无论是国有土地还是集体土地,根据拆迁征收法律规定,大致的补偿费用如下。

 

一、土地拆迁补偿费用。

   土地使用权收回的补偿费用。作为企业补偿的重点,土地拆迁补偿价格一直是个热点难点问题。企业主都希望土地补偿是重点,应该按照市场行情来进行评估,一亩地到底应该补偿多少钱,毕竟如果现在去市场上拍卖,拿地的价格已经是天价了。作为政府来说,本身就是希望以较低的价格来拆迁,收回土地进行再次开发利用,如果完全按照市场价格来补偿,那就没有什么利润空间了,差价是肯定不许存在的,但是范围是多少并没有规定。现在指定的土地补偿价格还是2010年上海世博会拆迁期间的文件来参考,后续政府并没有出台过其他文件规定。《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》“评估内容为:世博会场址规划红线范围内被拆迁非居住房屋的土地使用权;该地块上应予补偿的建筑物和构筑物;按照国家和本市有关拆迁法规对非居住房屋拆迁应予补偿的部分。划拨土地上非居住房屋拆迁补偿款的计算公式为:被拆迁非居住房屋的土地使用权补偿基本价格*土地面积+房屋重置价结合成新。土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、政府定价的原则确定:浦东地区为110-130万元/亩,浦西地区为120-140万元/亩”的补偿办法。这是上海市目前为止唯一以政策性文件的形式明确土地使用权的补偿办法。当然了,个别郊区政府内部也流传着集体土地28万一亩,国有土地56万一亩的拆迁补偿标准。这个价格差别就非常大了。

现实生活中甚至其他地方的动迁,实际拆迁补偿安置标准中并没有出现类似的规定,很多动迁人员都不知道土地补偿费用到底有米有,应该补偿多少,是否能够单独争取,有没有法定依据钟涛律师也对此希望政府后续应该制定统一明确的土地补偿标准,比较拆迁的重点就是土地,而不仅仅只是房屋。但是结合现在农村集体土地宅基地动迁法律规定来看,宅基地土地是有补偿的,那么企业的土地补偿叶应该是享有的。这个也是律师谈判的一个依据。

 

 

二、房屋、厂房建筑物补偿费用。

  办公楼、厂房拆迁补偿费用, 这个没有什么好说的,是大家都知道的,而且现在拆迁各地政策主要谈论和规定的就是房屋的补偿价格,房屋的补偿价格根据房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。而不仅仅只是考虑建筑材料和年限的,这个一定要注意。

 

  对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的,以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径,计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。

 

三、设备搬迁安装费、损毁费用

  这个设备主要是考虑企业安装在厂房内外各自设备,包括电线,电梯、机器、路灯等等,不能够搬迁的设备。具体费用由评估机构评估确定。

  《城市房屋拆迁管理条例》中规定,设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。

 

在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。

  对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,拆迁人应当予以补偿。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中也明确“拆迁非居住房屋,拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用:(一)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言,设备搬迁和安装费的补偿金额,由拆迁人、被拆迁人或承租人依照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的,也可委托专业的评估公司进行评估确定。

 

四、停产停业损失

  先的《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定,因拆迁非住宅房屋造成停产停业的,拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准,何为“适当”、其计算依据、计算方法,何种情况下是“可以”补偿,何种情况下是“不可以”补偿,该条例并没有统一规定, 

然后上海市则采用了“以房屋面积计算”的方法,按被拆除城市房屋建筑面积每平方米300-400元,集体土上的房屋150-350元的标准计算,具体数额由拆迁当事人协商确定。这种计算方法虽然简便易行,明晰清楚,但其不分企业经营状况如何、经营业务如何、厂房所在地理位置如何,简单地以300-400元的范围限定停产停业损失的范围,未免也是一种缺失公平公正的计算方法。

 现在《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)》规定了国有土地上的标准:因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

 

但是原农村集体土地上的标准,还有一些代征、预征的土地虽然已经转入国有土地范围,但是依然按照集体土地来对待的还是按照200-400平方米来计算。这个钟涛来说提醒大家注意。

 

 

五、员工的安置补偿费用。

 因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体跟员工的劳动合同,结果劳动法有关规定给予补偿。

 

六、各项奖励费用

 

  在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是,如果被厂房拆迁的所有人和使用人发生分离时,奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人,这已经由政策性文件进行规定,也是合情合理的做法。 

 

    综上,如果你的企业面临拆迁和征收,对拆迁补偿数额没有把握,那么可以聘请专业拆迁律师钟涛为你服务,咨询电话15800502572.

 

 

 

上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)

 

上海市人民政府令

71号

 

 征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

  (一) 被征收房屋的市场评估价格;

  (二) 设备搬迁和安装费用;

  (三) 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

  (四) 停产停业损失补偿。

  被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

  第三十五条(停产停业损失补偿)

  因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

  被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

 

  第四十七条(暴力、威胁等方式搬迁的责任)

  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

 

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