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钟 涛 律师
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2014年上海法院房地产审判适法统一研讨会综述

时间:2017-5-12来源:上海拆迁律师 作者: 钟涛律师点击:

2014年7月,上海市高级人民法院民一庭主办、上海市第二中级人民法院民二庭承办了房地产审判适法统一研讨会。上海各级法院从事房地产审判工作的分管院长、庭长、审判骨干近七十余人参加了会议,与会人员围绕虚假房屋买卖合同效力的认定及处理,房屋的无权处分、冒名处分、夫妻共有产处分等疑难问题进行深入研讨。现将本次研讨会的内容综述如下:

一、为套贷签订的房屋买卖合同的效力和处理

1、为套取银行商业或公积金贷款,当事人签订房屋买卖合同的效力认定。

倾向性意见认为,当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款,并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为,还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施,故从合同订立及履行等情况来看,当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖,属于较为典型的通谋虚伪意思表示。意思表示不真实而签订的房屋买卖合同应为无效。

2、在审理程序上是否追加银行等信贷机构作为第三人参加诉讼

倾向性意见认为,虽然房屋买卖合同与抵押借款合同分属不同法律关系,但在处理上存在一定牵连关系。房屋买卖合同无效的后果处理,必然涉及设置抵押权的房屋返还问题,故不宜完全割裂两者在处理上的关联性。上海高院也曾在《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》第三条中规定:“房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的,法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的,可与房屋买卖合同纠纷合并审理;若担保权人未申请参加诉讼的,仅处理房屋买卖合同纠纷,但应尽可能查明房屋上设定的权利,并在处理时予以考量。”故法院审理中应在查明房屋上设定权利情况的同时,可告知担保权人涉讼情况,由其自行作出决定。若担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,抵押借款合同应当与房屋买卖合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理房屋买卖合同纠纷。

二、以委托出售形式签订房屋买卖合同的效力

出卖人在借款时出具委托书,授权他人出售房屋。事后因欠款不还,受托人凭借委托书与买受人签订的房屋买卖合同的效力认定。

倾向性意见认为,在委托书真实有效的情况下,相对人有理由相信代理人获得了有效的授权,代理人所作出的代理行为有效,其订立的房屋买卖合同应为有效。但买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。至于恶意串通要件的审查,主要从委托内容、合同订立、履行是否符合正常市场交易习惯和流程等方面进行衡量。

三、以买卖形式将房屋过户,为本人或他人借款担保,该房屋买卖合同的处理。

1、债务清偿期届满前,以买卖形式将房屋过户,为本人或他人借款担保,该房屋买卖合同效力的认定。

倾向性意见认为,在债务清偿期届满之前,当事人之间约定的房屋买卖关系,看似正常交易,但就其本意而言,该合同往往是为担保借款债务而存在,房屋买卖并非原、被告真实的意思表示。若无论债务人是否能够清偿债务,均需依买卖合同约定将房屋转移给相对方,实质上就是对担保财产所有权转移的约定,属于买卖担保型的**型流质,应为无效。但买卖合同中约定借款债务履行期届满时进行清算的除外。

2、债务清偿期届满之后,以房抵债的房屋买卖合同效力的认定。

倾向性意见认为,债务履行期届满后,债务人在无力归还借款的情况下,与债权人就债务清偿达成以房抵债合意,是其履行债务的一种方式。双方签订房屋买卖合同后,一方当事人要求履行的,人民法院应予支持,但当事人虚构债务、或是规避宏观调控政策、或是违反法律行政法规强制性规定的除外。

四、房屋经连续多手买卖,对于后手房屋买卖合同的处理。

1、第一手房屋买卖合同被确认为无效后,对于第二手房屋买卖合同效力的认定问题。

倾向性意见认为,第一手房屋买卖合同被确认无效,第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响,如不存在其他无效情形的,确认有效。但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利,应从善意取得制度的角度进行审查。

2、若后手买受人基于善意取得,则应采用何种标准确定其属于善意?

倾向性意见认为,善意取得的标准,应当采用严格标准,买受人不仅善意且无过失,要从合同签订是否符合常理、房价、履行等诸多方面进行全面审查。

3、后手买受人完成房屋产权登记后,要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理?

倾向性意见认为,从产权登记情况来看,买受人已作为系争房屋的权利人登记在册,依法应享有占有、使用、收益、处分的权利,而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用,买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中,应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利,或房屋买卖合同是否存在虚假交易,以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况,予以区分处理。

  五、关于无权处分人签订房屋买卖合同效力的认定

倾向性意见认为,当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。因出卖人原因导致房屋不能办理转移登记的,买受人要求解除合同,并要求出卖人承担违约责任或者损害赔偿的,人民法院应予支持。

  六、关于假冒权利人(如伪造产权人身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等)签订房屋买卖合同后,买受人是否可以适用善意取得制度

倾向性意见认为,行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下,房屋权利人并无交易房屋的意思表示,双方之间并不存在房屋买卖的合意,故房屋权利人主张合同无效的,人民法院应予支持。买受人主张善意取得的,人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全,其理论基础在于物权的公示公信原则,即在不动产登记错误时,仍为第三人对不动产登记簿上虚假权利外观的信赖提供适度保护,以保障交易秩序的安全。但在冒名处分房屋过程中,买受人是基于行为人的欺骗行为,误以为是权利人出售房屋,故买受人是对交易主体身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实,因而不能适用不动产善意取得制度。

  七、买卖夫妻共有房屋的合同的问题

对于房屋登记在夫妻名下,买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同,买受人要求办理转移登记的,研讨会形成一致意见认为,夫妻一方对于共有房屋无处分权,故买受人要求办理产权登记的,人民法院不予支持。

  八、关于被查封房屋买卖合同的效力认定

倾向性意见认为,当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持,但房屋未取得合法建造审批手续的除外。

  九、关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定

倾向性意见认为,当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的,应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。同时,若买卖双方存在做低房价等逃税行为的,将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系,使国家应征税款流失,还会扰乱了不动产交易的市场秩序,故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为,人民法院可建议相关部门予以处理。

  十、隐名购房问题的处理

倾向性意见认为,借名人与出借人达成隐名购房协议,借他人名义签订房屋买卖合同、支付房屋价款。在取得产权后,借名人请求确认房屋权属的,人民法院可以支持,但规避国家房产宏观调控政策情形的除外。

  十一、户籍迁移违约金问题的处理

买受人依据合同约定主张出卖人承担逾期迁移户口违约责任的,出卖人经传票传唤拒不到庭参加诉讼,法院能否依职权对原告诉请的违约金进行调整?

倾向性意见认为,申请法院对违约金数额进行调整是当事人的诉讼权利,当事人经传票传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃自己的诉讼权利,不利后果理应由当事人自行承担,法院不能依职权调整违约金。

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