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钟 涛 律师
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94方案购房,以购房时有户口算同住人,可以享有产权份额

时间:2012-3-30来源:上海离婚律师 作者: 钟涛律师点击:

94方案购房,以购房时有户口算同住人,可以享有产权份额

 

  上海市1994出台公有住房出售实施意见,史称“94方案”,1995年、1996年进一步修改完全公有住房出售条例,史称“95方案”“96方案”。由于新中国也是第一次出售公有住房给个人,个人第一次被允许购买产权房,因此意义重大,但是由于初次原因,实践中94方案出台后,造成了产权证上只能登记一个人的名字,虽然这个问题在1995年的方案中得到修复,但是1年的时间以及留下很多矛盾隐患,随着产权人过世的越来越多,此类纠纷不断在法院上演,并且因为涉及专业房产知识,并不是所有律师都清楚具体的规定以及法院判决口径,更别提一些司法所了,因此引起了不少的误解和矛盾,包括法院报纸都在不断刊登案例,指导和提醒当事人合法维护自己权益,减少不必要的纷争。下面,以钟涛律师办理的闸北区法院某94公房产权确认案例为例,分析如下:

 

【案例】

 

  上海某区某路房屋,产权面积60m。目前市价150万左右。产权人登记在母亲赵某某名下。母亲于2006年去世,父亲于2010年去世,生育有6个子女。系争的房屋系1994年以母亲赵某某的名义买下产权。2010年,4个子女曾经起诉过要求确权,后又撤诉。现在父母都已经不再,顾虑解除后,4个子女起诉至闸北区法院,要求确认产权共有。

 

【争议焦点】

  本案历经2年,才得以处理结束,其中,被告与原告争议的焦点有以下几个:

 

1、              时效问题,94方案到底是按照2年时效,还是产权人去世丧失权力时效?

2、              1994年买下产权的时候有户口,但是1995年户口自己结婚迁走了,那么现在还可以住在产权共有吗?

3、              原告户口迁走后都经历过结婚生子,单位福利分房或者动迁待遇,享受过分房待遇的人现在还能再次要求确认产权共有吗,是否属于重复享受国家福利?

4、              父亲立遗嘱处分母亲名下的房产,遗嘱有效吗?

 

【上海著名房产律师钟涛解答】

  首先,此案件属于94方案确认案件,而且属于典型案件,为什么这么说,因为此案件汇集了94方案确认案例中几乎全部的疑点和难点。其他94方案的确认疑难杂症都可以在本案中找到体现和结果。通过本案,可以很清楚明白的把94方案能否确认所有权共有问题理解清楚。

第一,      关于时效问题,上海高级人民法院曾经出台过公有住房主张确认的通知和意见,关于时效总共有2出解释,1是以发生家庭矛盾之日开始起算,2年内必须起诉,否则丧失时效。2是产权人去世之后2年内,其他继承人必须起诉,否则也丧失时效。

  由此,很多老百姓就不理解了,倒是按照哪个2年开始计算呢?本案中作为产权人的母亲赵某已经于2006年去世,至今已经4年了,为何原告依然能够胜诉。因为,本案原告曾经与2008年,母亲去世2年以内起诉过法院,要求变更产权人为共有,起诉的对象系房地产交易中心,引起了诉讼时效的中断,虽然之后撤诉,但是诉讼时效2年从撤诉之日起重新起算,故2010年起诉依然在法律规定的时效之内,法院依然保护他们的权益。

如果他们没有在产权人母亲去世2年以内主张权利,那么此套房屋就属于母亲河父亲的共同财产了,他们之内主张继承份额,而不能主张94方案产权共有了。

 

第二、1994年买下产权当时,人已经搬走了,户口还留在系争房屋内,但是1995年之后大家都迁走了,那么2010年现在是否还能主张产权份额,迁走户口代表放弃自己的权利吗?

 钟涛律师认为,94方案的缺陷是1994年买下产权当时就存在的,如果没有这个缺陷,那么他们本来当初就可以上产权证的,因为当时国家条件限制,每个产权证只能登记一个人的名字,导致产权证不能真实反应家庭协商产权的情况。而这个失误是国家造成的,不能让老百姓买单。并且国家规定了补救的措施,并且是可以补救的,因此,只要购买产权之时的1994年复合产权人共有的条件,那么就应该予以支持,不管今后时候户口迁走还是出国,都不影响他主张1994年本来应该就属于他的产权份额,当然钟涛律师认为,也要受法律规定最长20年的诉讼时效限制。

 

第三】      因为他们在199年之后,结婚生子,工作变迁,户口迁走,曾经也享受过动迁待遇、福利公房分配待遇。但是,根据前述钟涛律师认为的那样,这些都是发生在1994年买下产权之后,属于后续的行为,不能剥夺本来就应该1994年他们享有的产权份额,那样是不公平的。

第四如果父亲遗嘱处分了属于母亲的财产那么,此遗嘱属于部分有效。不影响。

 

 

【案件结果】

  最终,闸北区法院采纳了钟涛律师的建议,支持了原告享有94方案购买的产权份额,原告一方非常满意。

 

【后记】

 本案当中虽然钟涛律师取得了胜诉,但是依然有个问题没有得到法院支持,但是相同的问题在宝山以及徐汇法院却得到过支持,这个问题就是,本着系争房屋属于原告和父母动迁之后安置所得的公有租赁房屋,调配单有原告4人和父母2个人的名字。而本着其中一个原告1992年结婚后就将户口迁走居住了,购买产权之时没有户口,法院认定他没有份额。钟涛律师认为,本案系动迁安置房,此位原告的居住权益已经由拆迁协议得到约定,那么不能也不应当以户口迁走为由,剥夺他的居住权和产权份额。这一点钟涛律师也是留下一点遗憾吧。

 

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